Seit der Pandemie steigen die Leerstandsquoten europaweit kontinuierlich an. Diesen Anstieg kann man auf schwache Konjunktur, schwaches Wirtschaftswachstum und Neuordnungen auf den Büroimmobilienmärkten (Stichwort: Heimarbeit) schieben.
Das ist sicher nicht falsch, aber wohl zu kurz gesprungen. Denn wenn man den zur Verfügung stehenden Flächenbestand betrachtet, sieht man, dass dieser in den letzten Jahren kontinuierlich angewachsen ist. Ebenso wie der gesamte Flächenbestand ist die in Anspruch genommene belegte Fläche angestiegen.
Wenn aber die belegte Fläche kontinuierlich ansteigt, kann die steigende Leerstandsquote nicht nur an der Konjunktur oder der Ausbreitung der Heimarbeit liegen. Ein wesentlicher Grund für den steigenden Leerstand ist ein steigendes Angebot, das nicht benötigt wird. Im Ergebnis verdrängen die neuen Flächen deshalb ältere, weniger moderne Flächen, die in der Folge leerstehen.
Ein wesentliches Problem auf den Büroflächenmärkten ist also, dass Entwickler den Märkten neue Flächen zuführen, obwohl diese gar nicht (mehr) notwendig sind. Dieser Prozess kann nicht einfach gestoppt werden, weil die neuen Flächen schon vor Jahren projektiert wurden und bedingt durch die langen Fertigstellungszeiten erst Jahre später fertiggestellt werden. Wir können das an Zahlen festmachen: Seit dem Allzeittief der Leerstandsquote Ende 2019 sind europaweit 4,4 Millionen Quadratmeter an neuen Flächen hinzugekommen. Im selben Zeitraum ist der Bestand an leerstehenden Flächen um 6,3 Millionen Quadratmeter angestiegen. Der gesamte Flächenzuwachs seit 2019 steht damit rechnerisch leer.
Was wir auf den Büroflächenmärkten beobachten, ist nichts anderes als der klassische Schweinezyklus (bzw. Schweinebauchzyklus). Der Begriff war schon zu Beginn des 20. Jahrhunderts von Arthur Hanau, einem deutschen Agrarwissenschaftler, geprägt worden. Der Schweinezyklus beschreibt, wie Produzenten auf hohe Preise reagieren, indem sie die Produktion ausweiten. Wegen der langen Produktionszeiten in der Schweinezucht steht das größere Angebot aber erst wesentlich später zur Verfügung. Wenn die zusätzliche Menge auf den Markt kommt, ist sie möglicherweise gar nicht mehr notwendig und es kommt zum Preisrückgang, der wiederum zu einer Drosselung der Produktion führt, was die Preise wieder ansteigen lässt.
Ein ähnliches Phänomen ist auf den Büroflächenmärkten zu beobachten. Entwickler haben schon vor Jahren damit begonnen, neue Flächen zu entwickeln. Diese Flächen kommen nach und nach auf den Markt, werden aber im Aggregat gar nicht mehr benötigt, weshalb wir ein Überangebot beobachten können. Deshalb verdrängen neue, hochwertige Flächen ältere Flächen in nachrangigen Lagen, die dann leerstehen und die Leerstandsquote in die Höhe treiben.
Firmenportrait aik
Die aik Immobilien-Investmentgesellschaft mbH ist eine international operierende Gesellschaft. Seit ihrer Gründung im Jahr 1999 hat sich die aik erfolgreich als das Immobilien-Investmenthaus für berufsständische Versorgungswerke und Pensionskassen etabliert. Mit hohen Wachstumsraten seit Gründung entwickelte sich der eigenkapitalstarke Immobilien-Asset-Manager zur festen Größe auf den Immobilienmärkten.
Der verwaltete Immobilienbestand der aik umfasst aktuell 222 Büro- und Geschäftshäuser in Innenstadtlagen europäischer Metropolen in Großbritannien, Frankreich, Belgien, den Niederlanden, Luxemburg, Österreich, Italien und Deutschland sowie Wohnimmobilien in Österreich und Deutschland mit einem Volumen von 4,6 Milliarden Euro.
Düsseldorf, 23.06.2026
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