Schon im zweiten Quartal hatte es deutliche Anzeichen dafür gegeben, dass die Phase der (einschneidenden) Preiskorrekturen auf den Immobilienmärkten abgeschlossen ist.
Für diese Sicht spricht weiterhin die Grafik unten. Sie zeigt auf der x-Achse die Rendite zehnjähriger Staatsanleihen europäischer Staaten und auf der y-Achse die Spitzenrenditen von Büroimmobilien in den entsprechenden Hauptstädten. Die Näherungsgerade zeigt einen engen positiven Zusammenhang zwischen beiden Größen.
Das ist wenig überraschend, denn zum einen stellen festverzinsliche Wertpapiere, vor allem Staatsanleihen, für Investoren eine erstrangige Anlagealternative zu Immobilien dar. Und zum anderen ist die Rendite von Staatsanleihen eine wichtige Grundlage für die Berechnung der für Investoren sehr wichtigen Fremdkapitalzinsen. Entsprechend bedeutet ein Anstieg der Zinsen von Staatsanleihen, dass letztere gegenüber Immobilien als Anlage attraktiver werden und die Fremdkapitalaufnahme teurer und unattraktiver wird.
Zieht man nun die aktuellsten Daten für Anleiherenditen (2,2) heran, kann man abschätzen, wo sich die Immobilienmärkte mit Blick auf die Näherungsgerade befinden und welcher Preisanpassungsbedarf noch besteht. Da die Spitzenrendite in Berlin derzeit bei 4,3 % liegt, liegen wir fast genau auf der Näherungsgeraden (der Befund für die Wohnimmobilienmärkte ist ähnlich).
Auch diese Daten sprechen also klar für ein Ende der Preisanpassungen. Und tatsächlich: Im dritten Quartal haben die Kapitalwerte und Preise zum Teil wieder den Weg nach oben eingeschlagen. So haben etwa die Kapitalwerte von Büroimmobilien in den deutschen A-Städten gegenüber dem Vorquartal um 2,3 % zugelegt.
Eine wichtige Einschränkung gilt es aber gerade für Büroimmobilien vorzunehmen: Letztere haben es aktuell gerade auf den Investmentmärkten schwer. Investoren meiden die Nutzungsart. Wenn sie künftig eine höhere Risikoprämie verlangen (sich die Näherungsgerade also nach oben verlagert), könnten die Bewertungsanpassungen noch weiter gehen. Vermutlich werden letztere dann aber vor allem über steigende Mieten und nicht mehr über sinkende Preise
ablaufen.
Wenn mit Blick auf die Zinsen ein neuer Gleichgewichtszustand erreicht ist, dürften sich auch die Kapitalwerte und Preise wieder aufwärts entwickeln. Denn letztlich hängen sie fundamental vor allem an den Mieten – und bei diesen scheint der Aufwärtstrend ungebrochen.
Firmenportrait aik
Die aik Immobilien-Investmentgesellschaft mbH ist eine international operierende Gesellschaft. Seit ihrer Gründung im Jahr 1999 hat sich die aik erfolgreich als das Immobilien-Investmenthaus für berufsständische Versorgungswerke und Pensionskassen etabliert. Mit hohen Wachstumsraten seit Gründung entwickelte sich der eigenkapitalstarke Immobilien-Asset-Manager zur festen Größe auf dem Immobilienmarkt.
Der verwaltete Immobilienbestand der aik umfasst aktuell 220 Büro- und Geschäftshäuser in Innenstadtlagen europäischer Metropolen in Großbritannien, Frankreich, Belgien, den Niederlanden, Luxemburg, Österreich, Italien und Deutschland sowie Wohnimmobilien in Österreich und Deutschland mit einem Volumen von rund 4,6 Milliarden Euro.
Düsseldorf, Dezember 2024
Pressekontakt
Dr. Nicolas Afflatet
+49 211 537420-136